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Mutuo Casa

Il mutuo è un finanziamento concesso, generalmente, per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale (prima casa) oppure secondaria. La durata dei mutui è solitamente compresa in un arco temporale che va dai 10 ai 30 anni. Normalmente, il mutuo copre fino all’80% del valore dell’immobile.

I finanziamenti sono praticati da: Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile).

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

– tasso di interesse prescelto;

– durata;

– tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.

Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono aversi:

– contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia nel corso della durata del prestito;

– contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri, quali possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario;

– contratto misto: quando è prevista l’applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.

Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce prodotti ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonché le necessità della propria clientela.

Il tasso di interesse

L’interesse è il prezzo dell’uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo è il tasso di interesse, sulla base del quale vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un’unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno).

Piano di rimborso (ammortamento)

Il piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è rimborsato; esso può essere articolato in diverse forme. Il più comune è il piano di ammortamento alla francese: ogni rata prevede una quota capitale e una quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta la quota capitale rimborsata.

La rata

La rata è composta da una quota di rimborso del capitale mutuato e da una di interessi, in ragione di intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l’applicazione degli interessi di mora. La banca può invocare come causa di risoluzione del contratto, il ritardato pagamento.

L’ipoteca

Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare un’efficace garanzia: l’ipoteca che viene accesa sul bene finanziato. L’iscrizione dell’ipoteca avviene, per atto pubblico, davanti al notaio e attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità, in caso di insolvenza, di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso. Oggetti dell’ipoteca possono essere soltanto i beni immobili. Essa attribuisce al creditore un diritto di prelazione, che gli assicura la possibilità di soddisfarsi sul ricavato della vendita, anche se la proprietà dell’immobile passa ad altri. Il proprietario, a sua volta, conserva il diritto di proprietà e il godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre di esso come se fosse libero.

Le tasse e le agevolazioni

L’importo netto concesso dalla banca è gravato dall’imposta sostitutiva nella misura dello 0,25% in caso di acquisto prima casa, del 2% negli altri casi. Tale imposta viene trattenuta direttamente dalla banca al momento dell’erogazione del finanziamento.

Gli interessi passivi, unitamente alle spese sostenute per l’acquisto dell’abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall’IRPEF. La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di 3.615,20€ se sussistono le seguenti condizioni:

– l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro diciotto mesi dall’acquisto;

– l’acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo;

– nel caso di acquisto d’immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall’acquisto, atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell’immobile da parte del locatore, l’immobile stesso sia adibito ad abitazione principale.